Immobilienwirtschaft
Keine Liegenschaft ohne Kataster
Lage, Lage und nochmals Lage
Grundstücke und Gebäude gelten als die ureigene Domäne geographischer Information. Erst eine amtliche Liegenschaftskarte macht aus einem Stück Land ein wirtschaftliches Gut, das man besitzen, bebauen oder verkaufen kann. Und wer viele Immobilien zu verwalten hat, kommt um entsprechende Geoinformationssysteme kaum herum. Doch neben dem reinen Eintrag des „Wo“ in einer (digitalen) Karte sind auch Daten zur Umgebung interessant. Denn der Wert einer Immobilie hängt vor allem von ihrer Lage ab.
Boris ist sehr beliebt. Seine Website verzeichnet rund eine Million Besucher pro Monat und seine regelmäßigen Berichte zum Download finden jeweils 15.000 bis 20.000 Leser. Dabei ist das Thema von Boris nur für einen speziellen Leserkreis von Interesse, denn „Boris“ ist ein Akronym für das Bodenrichtwerte-Informationssystem des Landes Nordrhein-Westfalen. Und dafür interessieren sich vor allem Sachverständige, die den Wert einer Immobilie ermitteln wollen, Baufinanzierer oder auch private Bauherren und Immobilienkäufer, die mal schauen wollen, ob die Informationen des Maklers auch ihre Richtigkeit haben. Soll der Verkehrswert eines Grundstücks juristisch offiziell ermittelt werden – beispielsweise im Falle einer Erbschaft oder für eine Hypothek – geben die Bodenrichtwerte eine verbindliche Auskunft über den Quadratmeterpreis des Gebietes, in dem das zu bewertende Grundstück liegt.
In einen solchen Richtwert haben die in den Städten und Landkreisen arbeitenden zuständigen Gutachterausschüsse – ein unabhängiges Gremium mit Architekten, Bauingenieuren und Experten aus dem Bank- und Vermessungswesen – bereits zahlreiche räumliche und raumbezogene Daten einfließen lassen. Eine der wichtigsten Aufgaben der Experten dabei ist es, überhaupt Gebiete mit im Wesentlichen gleichen wertbestimmenden Merkmalen voneinander abzugrenzen. Also werden Grundstücke analysiert mit Blick auf ihren Zuschnitt, die Art ihrer baulichen Nutzung und die Verkehrsanbindung. All diese Informationen sind nichts anderes als Geodaten, zu finden im Liegenschaftskataster.
Zu den zusätzlich berücksichtigten raumbezogenen Daten zählen Marktzahlen wie etwa der Mietspiegel oder auch Analysen der tatsächlich gezahlten Grundstückspreise in einem Gebiet. Auch so genannte Umfeldinformationen wie etwa die Nähe zu Einkaufsgelegenheiten, Schulen, sozialen Einrichtungen und Grünflächen vom Stadtpark bis zum Naturschutzgebiet fließen in die Bewertung ein. Bei Innenstadtlagen, wo es Bauherren auch häufig um die mit einer Einzelhandelsnutzung erzielbare Miete geht, können sogar exotisch anmutende Daten wie Passantenströme Berücksichtigung finden. Große Städte veranstalten dazu regelmäßig Zählungen an Straßenkreuzungen und wichtigen Punkten. Der Bodenrichtwert ist am Ende das Ergebnis einer Abwägung und Bewertung all dieser dafür zusammengestellten Geoinformation.
Bewertungen nur mit Geoinformationen möglich
Derartige Abwägungs- und Bewertungsprozesse finden aber auch individuell bei jedem Immobilienerwerb statt und natürlich auch bei großen Immobilienverwaltern. Die TLG Immobilien GmbH (TLG) ist so ein Unternehmen. Der Immobilienverwalter ist aus der Treuhandanstalt des Bundes hervorgegangen, die nach der Wiedervereinigung das ehemals volkseigene Vermögen der DDR privatisieren sollte. Bis 1999 hat es als Tochterunternehmen der Treuhand diesem Auftrag entsprechend rund 100.000 Immobilien für über elf Milliarden Euro verkauft. Danach hat es sich zu einem aktiven Immobilienmanagement-Unternehmen gewandelt, das neben der Bestandsverwaltung auch aktiv Wohn- und Gewerbe-Standorte in den neuen Ländern entwickelt. Seit dem Jahr 2000, dem Jahr der strategischen Neuausrichtung zu einem aktiven Portfoliomanager, hat die TLG mehr als 44.000 Immobilienobjekte an den Markt gebracht und zugleich bis Ende 2006 mehr als eine Milliarde Euro in die Entwicklung ihres Immobilienbestandes und den Ankauf rentabler Objekte investiert.
Die Aktivitäten des Unternehmens umfassen also die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilienwirtschaft. Das fängt bei der erwähnten Immobilienbewertung auf Basis der Bodenrichtwerte und Lageparameter an, geht über das Management möglicher Umweltaltlasten weiter und reicht bis zum vielschichtigen Feld der Projektentwicklung und erfolgreichen Vermarktung. Und an jeder Stelle dieser Kette brauchen die Verantwortlichen zahlreiche Geodaten als Grundlage ihrer Entscheidungen.
Die in Meckenheim im Rhein-Sieg Kreis ansässige TopoGraphics GmbH sorgt als Dienstleister der TLG schon seit über fünf Jahren für das Management dieser Daten. Das Unternehmen half der TLG beim Sprung von der Papierkarte zu digitalen Kartendaten und hilft dabei, die bisherige Lösung unter Einbindung von Google Maps zu einer webbasierten Anwendung umzubauen. TopoGraphics setzt damit auf eine der jüngsten Entwicklungen im Bereich der Geoinformationen, die so genannten Earthbrowser. Dies sind Internetangebote global agierender Unternehmen wie Google und Microsoft, die kostenlos und für jedermann zugänglich flächendeckend Luftbilder und Straßendaten in intuitiv per Mausklick zu bedienenden Anwendungen anbieten, für die es nicht mehr als einen Webbrowser wie Firefox oder Explorer braucht.
Damit sind so genannte Geobasisdaten – wenngleich ohne amtliches Siegel – leicht zugänglich und Anbieter wie Google erlauben grundsätzlich ihre kommerzielle Nutzung. Auf dieser Basis hat die TopoGraphics daher ihre Lösung GooGIS entwickelt, ein Content-Managementsystem, das es bei einfachster Handhabung erlaubt, die Luftbilder und Straßendaten des US-Anbieters mit individuellen Geodaten anzureichern. Dazu gehören zum Beispiel auch mit den Standortkoordinaten verknüpfte Fotos der Objekte. Das sind bei Unternehmen wie der TLG die Standorte der Immobilien sowie die firmeneigene Liste der als relevant bewerteten Umfeldinformationen. So lassen sich für jeden Standort mehr oder weniger per Mausklicks umfangreiche Exposés mit allen wichtigen Informationen für Käufer und Verkäufer erzeugen.
Geodaten für Makler
Ein anderes Beispiel ist das Aachener Unternehmen onOffice Software GmbH, das mit seinen Softwarelösungen für Immobilienmanagement und -vermarktung rund 1000 Makler in Deutschland, Österreich und der Schweiz zu seinen Kunden zählt. Es setzt bei seinen Softwarelösungen für diese Berufsgruppe ebenfalls auf die Präsentationsmöglichkeiten von digitalen Karten – und auf Know-how aus der Region Bonn. Die hier ansässige Firma Infoware konnte sich dabei sogar gegen so bekannte Wettbewerber wie Google oder Map24 durchsetzen.
Mit der von dem Unternehmen entwickelte Software MapSuite als Teil des onOffice-Angebots können Makler ihre Internetauftritte mit individuellen Objekt- und Kundendaten anreichern, entweder um automatisch Exposés ihrer Immobilien zu produzieren oder Interessenten online mit Umfeldinformationen zu Häusern und Grundstücken zu versorgen. So können in den Karten zum Beispiel Schulen, Bahnhöfe, Krankenhäuser, Tankstellen aber auch vom Makler frei definierte „Points of Interest“ (POI) wie etwa die nächstgelegene Niederlassung eingetragen werden. Routingfunktionen mit Anfahrtsskizzen und Entfernungsberechnung sowie flexible Möglichkeiten der Umkreis- und Nächstensuche unterstützen zum Beispiel die Planung von Besichtigungsterminen für den Makler und seine Kunden. Auch die gezielte Suche nach Objekten für Interessenten mit konkreten geographischen Wünschen wird mit den digitalen Karten wesentlich vereinfacht: Das Gewerbeobjekt für den Copy-Shop, das nicht weiter als einen Kilometer von der Universität entfernt sein soll, oder das Einfamilienhaus in fußläufiger Entfernung zu Kindergarten und Grundschule sind so schnell ausfindig gemacht.
Neben aktiver Unterstützung bei der Immobilienvermarktung liefern die Kartenfunktionen aber auch wichtige Zusatzinformationen für die Analyse und Planung im Maklerbüro: Wie sieht das Umfeld einer angebotenen Immobilie aus? Wie viele Objekte wurden im vergangenen Jahr in einem konkreten Gebiet verkauft? Wo verbreiten wir die Informationen zum Neubauprojekt? All dies sind auf der Analyse von Geodaten beruhende Informationen, die sich auf Karten darstellen lassen und so anschauliche Planungsgrundlagen liefern.
Prinzipiell nicht anders funktioniert das Standortinformationssystem für Büro und Gewerbeflächen im Internet, dass das Amt für Wirtschaftsförderung der Bundesstadt Bonn mit Hilfe des Kataster- und Vermessungsamtes betreibt. Objekte und Flächen lassen sich dort auf einem interaktiven Bonner Stadtplan betrachten. Entsprechende Suchfunktionen machen eine einfache und individuelle Immobilienauswahl nach Kriterien wie Stadtteil, Kaufpreis und Flächengröße möglich. Informationen über das nähere Umfeld der gewünschten Objekte und Flächen können durch weitere Auswahlkategorien wie beispielsweise Infrastruktur, Wohnbauflächen, ÖPNV- und Autobahnanschluss, Schulen und Kindergärten abgerufen werden. Maßstabsebenen und Kartenausschnitte sind im Stadtplan oder der Luftbildkarte jederzeit frei wählbar.
Bei all diesen Beispielen kann die digitale Karte ihre Stärken als Kommunikationsmedium ausspielen und notwendige Informationen verdichten und zugleich leicht erfassbar machen.
